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村民卖房要毁约 法院判市民购房有效
对于几年前的一桩农房买卖，威海高区毕家疃村村民毕某很后悔：当年他卖给城区居民赵某的９间房屋，售价仅６２００元，但十多年后，该房拆迁，身价增至４０多万元。毕某不甘心，遂向法院提起诉讼，要求赵某返还房子。
房子升值 村民反悔
１９９０年１１月，毕家疃村村民毕某将其位于该村西街的９间房屋，以６２００元的价格卖给威海城区居民赵某。赵某使用到１９９６年３月，又将房屋以１．６万元的价格转卖给毕家疃村村民林某，此次买卖合同签订时，原房主毕某还配合做签证工作。２００７年９月２１日，林某与村委会达成拆迁补偿协议，他将获得一套建筑面积达１１９．１平方米的楼房，按照目前该地段楼市每平方米４０００多元的价格，林某可以“赚”４０多万元。
消息传开，打破了原房主毕某平静的生活。７天后，毕某向环翠区法院递交诉状，以其老屋“一直没有办理过户手续、赵某也不是本集体经济组织成员”为由，把赵某、林某告上法庭，要求确认自己于１９９０年与赵某签订的房屋买卖合同无效。环翠区法院田村法庭向高区国土资源分局查明，毕家疃村属于农转非村，住房宅基地已自动转为国有建设用地。因此，关于“非本集体经济组织成员间，不得买卖农村房屋”的主张和法律规定并不适用本案，于今年３月１０日驳回毕某请求。
今年４月１０日，田村法庭再次判决一例毕家疃房屋买卖合同案。１９９０年１２月，于某以１．５万元将其位于毕家疃西街平房卖给非本村村民王某，王某后来又转卖给毕某。集中拆迁、改造开始后，于某于２００７年１１月以“没有办理房屋过户手续”为由，要求收回已卖出的房子，田村法庭以同样理由驳回于某请求。
全村“农转非” 农房买卖合法
田村法庭副庭长王君介绍，自２００７年９月毕家疃村集中拆迁改造工程启动以来，田村法庭共审理了５起涉及该村房屋买卖纠纷的案件，５户村民关于收回已卖房屋的诉讼请求都被驳回，理由也都是“集体土地使用性质转变为国有”。
根据威海市国土资源局高区分局向环翠法院提供的土地使用性质说明，目前，威海高区大岚寺、寨子、万家疃、毕家疃、西北山、神道口、东涝台、西涝台、王家钦村等９个村已经完成了农转非，“民房宅基地占地自动转为国有建设用地”。
负责审理毕某案件的法官解释，此“农转非”应准确理解为全村户口性质整体改变，个别人或家庭户口的改变并不能改变其宅基地使用性质。
政策“打架” 埋下纠纷种子
威海市环翠法院研究室最近完成的《关于农村房屋买卖纠纷案件的统计分析》显示，２００３年该院受理的农房买卖纠纷案件仅１１件，到２００７年下半年，猛增至１１７件。诉讼原因多是土地增值以及土地征用、房屋拆迁补偿价款远高于原房屋买卖价，出卖人受利益驱动反悔起诉。
该法院研究室法官王海光指出，目前关于农村房屋是否允许自由转让的法律、法规、政策不协调是纠纷增多的主要外因。例如土地管理法第６２条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。若反推此规定，则含有许可农村住房自由买卖之意，只是出卖后农民不得再次申请宅基地而已，而根据合同自由原则，房屋自由交易是应该得到保护的。在实际交易中，对于非集体组织成员间的农房买卖，房管和土地管理部门也办理了大量过户手续，这也在一定程度上鼓励了农房交易行为。但２００４年１１月国土资源部出台《关于加强农村宅基地管理的意见》，明确规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，这导致许多农房交易“悬”在半空，为农房买卖纠纷增多埋下了种子。
新闻链接
１．北京画家村“宋庄房讼”案
河北邯郸人李玉兰，２００２年从河北迁居宋庄，花４．５万元从村民马海涛手里买下一个两百平方米的农家小院，双方签订了买卖协议。但２００７年，马海涛起诉要求李玉兰腾退住房。２００７年１２月，北京市第二中级人民法院对其中一起案件作出了房屋买卖合同无效的终审判决。根据判决，画家李玉兰要在判决生效之日起９０日内将买了５年的农家院退还，村民马海涛给付李玉兰补偿款９万多元。
２．绍兴农房“卖而复得”案
１９９８年，浙江省绍兴原华舍镇东周村村民张福尧将一幢三层楼房以１４万元的价格卖给周兴泉。２００６年，绍兴县政府发布消息称，华舍街道东周村的房子被列入拆迁范围。得知此消息的张福尧感到非常懊悔。不久，张福尧请求法院确认其和周兴泉之间的房屋买卖行为无效。２００７年，绍兴县法院作出一审判决：周兴泉应将该房返还给张福尧，但张福尧亦应对此承担包括原房款在内共８５万余元损失。
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