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法律与管理博客

信以处世,诚以待客,学以勤奋,精以待业,求真务实。---向明

 
 
 

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多年来,倡导法治与道德观念, 以及现代良知信念, 弘杨公平、正义的法治精神。作为法律高级研究员、管理调研员注重提升素养, 经长期多元化法律与管理研究及丰富实践经验的积累, 练达了深邃洞察力和系统的逻辑思维应变能力, 加之现代公司治理功底, 纷繁的社会阅历和人脉资源,精湛的诉讼实战技巧, 独特的谈判/公关/协调/组织及条理清晰的写作技能,磨砺了承担企业总法律顾问、高级管理顾问,承担疑难复杂案件与公司卓越管理/风险防控/运营规范所应具备专家级综合素质,仅以高度敬业精神,娴熟为企业和朋友提供专家级服务。

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化解农业科技园土地转租纠纷  

2013-07-06 16:53:31|  分类: ◇法律手册篇 |  标签: |举报 |字号 订阅

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溧水化解农业科技园土地转租纠纷



案情介绍

       2001年某村委会为了发展农业,提高农民收入,对外招商引资。村委会引资项目落实后,2001年10月2日80户村民委托村委会以村委会的名义将该村80户村民的承包土地与某农业科技园签订《集体土地使用权租赁合同》一份,流转土地370亩,租赁价格为每亩20元,租赁期限为50年。某农业科技园承租土地后进行部分投资发展农业,其余大部分土地保持原状。2008年10月30日某农业科技园未经村民同意将租赁土地中的90亩对外转租并与某蚕种公司签订《租赁合同》一份,租赁费每亩500元。80户村民得知后认为某农业科技园转租不合法,主张将土地再次流转的差价租赁费全部归村民所有,虽经多次交涉,但农业科技园始终不同意,理由是:自己的转租行为得到村委会的认可。在多次协商未果的情况下,今年3月村民依法提起诉讼。


争议焦点:

       1、某农业科技园将租赁土地再次以转租的方式进行土地流转是否要经原土地承包人即80户村民的同意,即再次流转行为是否合法;
       2、土地流转中的高额利益如何分配,村民主张是否合法。


分析意见

       本案系一起典型的土地流转中利益如何分配的纠纷。2001年80户村民委托村委会对外与某农业科技园签订的租赁合同中双方并未约定同意承租人可以转租,而且村民在授权给村委会对外签订合同时也没有授权给村委会同意承租人转租的权利。《农村土地承包经营权流转管理办法》第八条规定,“承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章”。本案中授权明确,村委会无权决定同意某农业科技园对外转租行为的效力即村委会的同意无法律效力。

       《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条 规定“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转,应当取得原承包方的同意”。本案中原承包人是80户村民,某农业科技园在与某蚕种公司签订转租流转合同时没有得到村民的同意,故应当认定其流转的租赁合同无效。


处理结果:

       从表面看,本案是一起群体性的普通诉讼案件,实际上这是近几年来出现有关土地纠纷的新型案件,在法律和司法实践中遇到的难题,也有关社会稳定和维护农民利益的大事,如果处理不好不仅会影响到社会稳定,还伤害农民的积极性,使矛盾不断扩大带来普遍的社会问题。律师接受委托后,作为80位村民的代理人,十分重视这一群体性的涉农案件,他没有简单地按照一般诉讼案件来走完程序,而是经过反复推敲、分析,最终确定了以调解为主解决纠纷的思路,在多达十几次的调解过程中,律师始终以法律为准绳,积极引导80位村民正确对待利益的分配,最后终于在认事实、讲法律的基础上最终使双方握手言和,双方达成了调解协议,由某农业科技园一次性补偿村民80余万元,在充分保护村民合法利益的同时,更重要的是考虑到社会稳定的大局,该纠纷的妥善处理取得了良好的社会效果。

 

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